Demande de permis d’urbanisme pour régularisation. A Bruxelles et dans les autres régions ;

Les propriétaires de la région bruxelloise sont actuellement les plus sollicités. En fait, la situation en capitale préfigure ce qui est déjà en train de se mettre en place dans les autres provinces du royaume, à savoir : une augmentation exponentielle des demandes de régularisations urbanistiques.

A ce titre nous avons été consultés et nous sommes intervenus plusieurs fois en Hainaut, à Liège et à Namur pour un certain nombre de régularisations.

Bruxelles compte dans nos cartons le plus grand nombre de demandes de permis d’urbanisme pour des régularisations. Ce n’est pas un hasard ; le marché immobilier bruxellois est plus fluctuant. Les règles sont, dans un sens, plus strictes et les communes sans doute de moins en moins tolérantes. Enfin, les parcelles et terrains étant plus petits, tout extension réalisée, toute modification touche très rapidement aux limites légales constructives (profondeur de la construction, surfaces imperméables, toiture plate avec ou sans végétalisation, etc..).

Une longue période de tolérance ;

Le réveil des communes (en capitale ou en Wallonie) s’effectue après une très longue période de latence, de tolérance, et ce durant de nombreuses décennies.

Durant ce laps de temps, beaucoup de propriétaires, de nombreux maîtres d’ouvrage, même des locataires ont procédé à toute sorte de modification, d’extension, d’adaptation d’immeubles sans aucune demande de permis d’urbanisme et ce, en toute bonne foi. En fait, il ne se rendaient pas compte qu’ils étaient en train de contrevenir à diverses lois, aux règlements et prescriptions urbanistiques.

Depuis une dizaine d’années, maintenant, les communes constituent des services, des équipes spécialisées, non seulement dans les matières d’urbanisme (respect basique du RRU ou du CWATUPE au moment du dépôt usuel d’un permis d’urbanisme) mais également dans la traque aux infractions. Ces communes, ces services sont le plus souvent aidés par  la plainte d’un voisin, par l’établissement d’une demande de construire d’un voisin. En effet, lors de la remise d’un permis d’urbanisme un reportage photo peut indiquer à la commune des transformations non déclarées dans le voisinage…

Attention, il faut garder à l’esprit que les infractions restent toujours susceptibles d’être passibles de remise en état, sont passible d’être portées à l’amende.

A l’achat, aucune certitude…

L’expérience nous montre que la vente ou l’achat d’un bien est le plus souvent le moment critique pour la régularisation. En effet lors d’un l’achat, et bien que vous soyez munis des documents usuellement remis par le service urbanistique de la commune, rien ne vous permettra d’être certain à cent pour cent que votre future acquisition soit exempte d’infractions.

Pour cela, il y a lieu de vous faire conseiller par un professionnel, il y a lieu d’analyser le bien, de prendre en compte d’avantage de documents que ceux qui vous seront fournis par le notaire ou la commune. En fait, il sera quasiment systématiquement nécessaire d’examiner les documents des archives communales, et encore d’avantage le dernier permis octroyé sur le bien concerné.

Lors du passage à l’acte notarié, vous pouvez donc acheter un bien grevé d’infraction(s) sans être correctement informé.

Hé Oui… il n’est pas rare de devoir retourner à la commune pour déposer un permis d’urbanisme destiné à régulariser votre bien alors que cette même commune vous avait déclaré qu’il était en ordre… Nous vous expliquons d’avantage ce point dans notre page sur les conseils dispensés avant achat (cliquez-ici).

Passer par la case régularisation…

Notre bureau est souvent appelé pour procéder à la demande d’une régularisation que cela soit non seulement pour une habitation, pour un appartement mais également pour des commerces, pour des bureaux  (nombreuses demandes en région bruxelloise : Bruxelles, Jette, Uccle, Laeken…),  mais encore pour une grange, une piscine… plus rien n’échappe aux communes…

Plusieurs actes sont à poser pour constituer un dossier valable qui puisse être pris en charge par le service urbanisme, tout en engageant un maximum de chances, de réussite pour la régularisation de votre bien.

Nous sommes spécialisés dans ces demandes. Suivant l’importante de l’infraction et suivant les réponses que nous devrons y apporter, nous adaptons avec vous le projet et l’argumentaire que nous aurons à développer.

Les services communaux sont également largement consultés pour connaître exactement leur point de vue et les tolérances qui peuvent être accordées (cela pourrait paraître fastidieux mais au final c’est un gain de temps, avant toute demande).

Suivant les cas et les particularités de chaque demande, nous constituons une équipe plus ou moins étoffées suivant, accompagnée de spécialistes, il n’est plus rare d’être accompagnés de conseils juridiques ou techniques, les avocat(s), les géomètres ou les urbanistes sont des experts de premier ordre pour argumenter certains dossiers.

N’hésitez pas à nous appeler pour d’avantage de renseignements, nous sommes disponibles et spécialisés dans ces demandes : +32 2 465 32 30 ou +32 478 469 720.

Les délais…

Même s’ils sont fixés par la loi, les délais sont finalement fort dépendants d’une commune à l’autre. Les services urbanistiques sont de plus en plus pointilleux et reviennent souvent avec des demandes d’information complémentaires, de copie de documents prouvant et appuyant votre demande.

Nous voyons fleurir sur Internet (publicité Google) des agences soit-disant spécialisées dans les régularisations, nous attirons l’attention sur le fait que seuls des architectes affiliés à un ordre et compétents pourront efficacement vous aider. Nous nous considérons comme des conseils (en architecture, en urbanisme) et non des commerçants.

En ce qui nous concerne, nous ne considérons pas votre bien immobilier comme un ‘simple’ produit. Nous considérons que derrière celui-ci se cachent des vies, une histoire sans doute passionnante, un attachement personnel.

Nous nous efforçons de réduire au maximum le temps de traitement de chaque dossier.

Toutefois, il faut être clair :  annoncer des délais de 20 jours (comme le font certains sites ‘commerciaux’) est tout à fait présomptueux, en tout cas dans la capitale.

Nous avons déjà atteint ce délai, voire atteint des délais plus courts pour l’obtention de plusieurs permis (demande de permis déposés à la commune de Froidchapelle -pour être très concret-). Mais, dites-vous que la plupart du temps si la commune vous demande de régulariser c’est que vous sortez des cas usuels et que votre bien comporte des demandes de dérogations. Dès lors le strict minimum sera de 30 jours pour la vérification du dossier, puis encore 45 jours pour procéder à l’enquête et participer à la commission de concertation, enfin, il restera encore un mois à la région pour revenir sur la décision octroyée.

Pour d’avantage de clarté, nous vous invitons à vous rendre sur le site de la région bruxelloise : https://urbanisme.irisnet.be/lepermisdurbanisme/la-demande-de-permis/delais-de-traitement-du-dossier.

Comme on le voit, compléter un simple formulaire sur un « site commercial » ne vous aidera pas vraiment.

En bref, ce que nous conseillons : un premier rendez-vous, sans engagement, pour que nous puissions nous rencontrer, sur les lieux concernés. Nous pourrons déjà cibler avec vous la plupart des points qui seraient, éventuellement, à régulariser.